广宇集团（002133）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

(资料图片仅供参考)

2022年房地产行业在开发投资、销售市场、土拍市场等方面均出现明显而持续地下降。根据国家统计局数据显示：2022年，全国房地产开发投资13.3万亿元，比上年下降10.0%。房屋新开工面积12.1亿平方米，比上年下降39.4%。房屋竣工面积8.6亿平方米，比上年下降15.0%。商品房销售面积13.58亿平方米，比上年下降24.3%。商品房销售额13.33万亿元，比上年下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。截至2022年末，商品房待售面积5.64亿平方米，比上年增长10.5%；其中，住宅待售面积增长18.4%。土地市场热度跌至谷底，2022年，土地购置面积1.01万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。

报告期内，党的二十大报告和中央经济工作会议重申房地产国民经济支柱产业，促进房地产行业平稳健康发展；同时“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点，中央积极表态，叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任，多措并举促进项目交付。报告期内，房地产融资政策逐步放松，2022年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台推动市场健康发展。

2022年公司总部所在地——杭州，楼市放松调控的政策频繁出台，包括限购政策区域化差异、公积金政策、落户政策、房贷政策等。报告期内，杭州市商品房成交11.04万套，较2021年大幅下降42.4%；商品房成交金额4780.0亿元，较上年下降25.6%；土地出让金大幅萎缩至2139亿元，总成交体量和总成交金额均创五年新低。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内，公司持续聚焦长三角都市经济圈最具经济活力的城市——杭州，兼顾向浙江省内和长三角经济发展有潜力的城市稳健扩张；坚持以开发面积不大功能全，总价不高品质高、功能多元化与智能化兼顾的健康住宅为主导，全面推广“广宇健康家”的开发体系和健康服务体系。报告期内，公司实现销售合同签约面积11.92万平方米，签约金额35.28亿元，完成年度计划的60.83%；新开工面积14.35万平方米；竣工交付面积51.15万平方米；通过并购提升土地储备面积，截至报告期末，公司储备规划可建建筑面积90.04万平方米，在建面积90.04万平方米，权益在建建筑面积84.17万平方米。报告期内，面对楼市购房信心不足，购房需求下降，政策频出，市场企稳，但仍持续筑底的情况，公司不断提升产品力，全面夯实产品质量，积蓄力量，稳健发展。公司建立并严格落实客户服务全周期管控，在受冲击最大的12月，仍实现了新昌锦洲府的如约交付，以实际行动践行绿码房企“保交楼、稳民生”的坚定信心。公司持续加强全方位数字营销，形成线上线下（300959）双闭环模式，导入流量，促进来访，转化成交，加快销售资金回笼，为公司的长效经营奠定基础。公司通过运营、营销、成本、财务、人力资源等各条线数字化平台的高效运行，实现了企业的精细化管理；通过严格落实预算计划，持续加强各项费用的管控，实现了降本增效；通过调负债结构抓现金回笼，保持公司财务稳健，均未触及“三道红线”。

公司控股子公司杭州广宇安诺实业集团股份有限公司（以下简称“广宇安诺”）是一家集成化养老服务供应商，其在适老化改造及养老辅具销售服务、智库培训服务及康养服务领域，为满足老年人各种养老需求，提供全方位服务，努力打造“无边界”养老院。报告期内，广宇安诺实现养老服务业务营业收入3106.56万元；作为浙江省养老领域知名的头部企业之一，广宇安诺始终坚持为民生做实事的初心，全力参与认知症专区样板打造和标准编制。报告期内，完成认知症专区改造70余个，床位1200余张，成为全省认知症专区的主要建设者；明确了以服务家庭适老化改造和辅具销售为核心的业务内容，调整组织架构及团队建设，构建了基于3家“安诺长者生活馆”，以养老咨询师服务为主的，线上线下全平台服务模式；在养老培训领域，广宇安诺组织开展了全省7市20个县（市、区）认知障碍专区照护专员技能培训和适老化与养老辅具指导师培训。安诺新程国际颐养中心，广宇安诺旗下第一家医康养综合体，已于2022年四季度进入二次装修阶段，计划于2023年下半年试营业。报告期内，安诺新程完成了项目定位，开始品牌建设；积极对接医院资源，建立深入合作基础。

公司控股子公司一石巨鑫有限公司（以下简称“一石巨鑫”）报告期内，继续坚持“稳健经营，稳步发展”的经营理念，克服了大宗商品价格巨幅波动的影响，创新业务，深耕市场，增强客户黏度和服务能力，实现了业务稳步增长的同时，也锻炼出一支吃苦耐劳，勇于挑战的团队；积极探索贸工结合模式，开拓粮食产业链延伸的实践，成立新疆禾鑫农业科技有限公司，从土地获取到选育品种、农机、化肥、资金、人员、培育、收割，喜获第一年6万亩玉米种植的大丰收；坚持风险控制，加强存货管理，时刻做到五盯，即“盯紧业务进展、盯紧客户动态、盯紧市场变化、盯紧价格风险、盯紧资金安全”，确保可持续发展。

发展战略和未来一年经营计划

党的二十大报告指出，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。

公司地产业务，将在不断适应行业政策调整和大变局的过程中，保持战略定力，努力实现从“城市建设开发商”向“城市资产运营服务商”的角色转变。秉承“求实诚信、开拓创新”的企业宗旨，公司将继续聚焦杭州、浙江、长三角核心都市经济圈、核心区域发展，通过扁平化高绩效的运营团队，做精产品创新，做细空间立体化，做品质、做服务，继续积极推进“优居、乐活、颐养、睦邻”的“广宇健康家”理念深入实施。2023年公司将坚持稳健、有序增长的理念，依托数据工具，强化“服务力”，倡导地产极致的用户服务体验，提升公司的核心业务能力，实现规模化下的高质量发展，计划实现40亿元的合同销售金额。

党的二十大报告提出，实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业，优化孤寡老人服务，推动实现全体老年人享有基本养老服务。广宇安诺作为集成化养老服务供应商，将在提升客户体验满意度的同时，持续提升市场竞争能力，持续扩大适老化改造和认知障碍专区改造的市场占有份额；引入零售业高端人才，进一步深化基于3家“安诺长者生活馆”、以养老咨询师服务为主的线上线下全平台服务模式，同时争取更多适合中国老年人养老辅具生产线的落地；在养老培训板块，力争实现在全省7市20个县（市、区）举办新一轮认知障碍专区照护专员技能培训和适老化与养老辅具指导师培训的目标，积极组织国内养老机构管理人员、养老从业人员及民政部门相关人员赴日培训。构建医康养服务新模式，广宇安诺旗下第一家以康养医联体为特色的“安诺新程国际颐养中心”，力争在2023年下半年试营业，为市区和其他城区及周边地区的长者提供高龄照护，失能失智，短期康复、安宁疗护等服务；通过便捷的交通条件，日式精细化服务，提供“颐 食 学 乐 医 康 护”专业服务，打造品质养老、营养膳食、特色康复、特需诊疗等品牌特色；同时与日本静冈县先进养老企业合作，建立失智专区。一石巨鑫将继续坚持“稳健经营、稳步发展”的思路，依托国内经济复苏，聚焦四大业务板块，提升主营业务的核心竞争力，继续坚持贸工结合，实现利润的稳健增长，努力成为细分领域具有差异化核心竞争力的供应链集成服务商。

三、核心竞争力分析

一、较强的风险和财务成本控制能力

公司具有30余年房地产开发管理经验，经历过多次完整的宏观调控周期，熟悉国内房地产市场的周期性变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风险能力。公司先后在杭州、浙江、安徽、广东等地进行房地产项目开发，均取得了较大的成功。近年来，公司融资能力不断提升，创新融资模式，保持合理的财务结构。公司对市场抱以敬畏之心，稳健经营、不盲目冒进，始终保持现金流健康安全，发展稳健可持续，在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良好的企业信誉和形象。

二、市场定位鲜明、社会知名度、品牌美誉度高

公司以开发性价比高、功能齐全的中小户型住宅为主导产品，产品具有“面积不大功能全，总价不高品质高”的特点，形成了公司在中小户型开发上的独特市场定位，奠定了公司在房地产行业的竞争优势。公司致力于“为民众造好房”，追求质量好、性价比高的产品和服务，并不断提升房屋的使用属性，重视客户的居住感受，因此收获了很多忠实的客户、得到了很高的品牌认可度，提高了企业的社会知名度。

三、广宇“健康家”产品体系

品牌创立三十余载，上市至今已十数年，领导行业的丰富筑家经验让广宇意识到，健康才是家庭最珍贵的财富。在不惜精力与成本的用心打造下，广宇优居、乐活、颐养、睦邻的“健康家”计划已全面深入展开。公司以业主需求为出发点，构筑优居生活氛围；以健康场景造物，连接生活感情；全景医学护家护理，养生保健伴身旁；康养软硬件嵌入社区，普及日间照护养老社区建设，为最大量的工薪族长者提供高品质的养老服务。坚守筑家根本，从科学规划、绿色生活、人性关怀等角度全方位提升业主生活品质，营造和谐共处的邻里关系。

四、经验丰富不断创新的管理团队

五、企业文化

公司在业务开展过程中需要整合多种资源，高管团队的经营管理水平和整合资源的能力对公司的长远发展起着决定性的作用。在30余年的发展过程中，公司培育并形成了一支知识结构和专业结构合理、实战经验丰富、具备战略发展眼光的高管团队。公司管理层均出自一线，经过多年历练具有丰富的经营管理经验，这样一支高水平的管理团队具备了带领公司进一步做优做强的能力。公司始终秉承“服务大众、共享生活”的信念，坚持“知识创造财富、和谐铸就未来”的价值主张，打造高水平的专业化团队，通过透明和规范化运作，为股东创造价值，为员工发展搭建平台，与合作伙伴实现共赢，努力实现普通市民高品质居住条件的“中国梦”。公司在长期实践过程中形成了“务实稳健”的风格，宁可放弃短期速成的机会，也要规避致命性的错误，项目资源储备以保障高质量的持续增长为准绳，不寻求超越自身能力和资源的超常规扩张。不试图凭借对即将发生的短期波动预判采取投机性行为，而是执着于研究客户需求，优化产品结构，提升产品和服务品质，以期提升客户价值；努力提升销售效率，加速去化，优化财务结构，以期提升资金利用率；合理分配成本，加快开发进度，控制费用，以期实现企业价值最大化。

四、主营业务分析

1、概述

报告期内，2022年公司实现营业收入60.20亿元，同比减少18.24%；归属于上市公司净利润1.13亿元，同比减少65.35%。

截止报告期末，公司资产总额200.59亿元，所有者权益总额45.32亿元，均未触及“三条红线”。

五、公司未来发展的展望

参见“管理层讨论与分析”中的“二、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。